Ψηφιακή παγίδα αποκαλύπτει αυθαίρετα και αλλαγές χρήσης στα ακίνητα

Μέσα στον χειμώνα ξεκινά σταδιακά η εφαρμογή του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων, το οποίο έως το 2026 θα είναι πλήρως υποχρεωτικό. Στόχος του νέου ψηφιακού συστήματος είναι να φέρει τάξη και διαφάνεια στην αγορά ακινήτων, όμως στην πράξη αποκαλύπτει παλιά προβλήματα και δημιουργεί ένα αυστηρότερο πλέγμα απαιτήσεων και ελέγχων.

Το Μητρώο θα καταγράφει με ακρίβεια την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου και θα διασταυρώνει στοιχεία με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) και τον Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕΔΔΗΕ). Έτσι, θα αποκαλύπτονται αυθαίρετες κατασκευές, αλλαγές χρήσης που δεν έχουν αδειοδοτηθεί, ανακρίβειες σε τετραγωνικά μέτρα, αλλά και ελλείψεις σε μελέτες και παλιές οικοδομικές άδειες.

Παραδείγματα όπως διαμερίσματα που λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις, γραφεία που έχουν μετατραπεί σε ιατρεία ή αποθήκες με αυξημένα τετραγωνικά, θα αποτυπώνονται στον ψηφιακό φάκελο κάθε ακινήτου. Πριν από οποιαδήποτε πώληση ή μίσθωση, θα απαιτούνται πιστοποιητικά πυρασφάλειας, αντισεισμικά μέτρα και τεχνικές αναβαθμίσεις, αυξάνοντας το κόστος για τους ιδιοκτήτες.

Ο ρόλος του μηχανικού γίνεται κεντρικός, καθώς χωρίς την υπογραφή του δεν θα μπορεί να προχωρήσει καμία διαδικασία. Από την τακτοποίηση τετραγωνικών μέτρων και δηλώσεις αλλαγής χρήσης μέχρι τις τεχνικές εκθέσεις για συμβόλαια, ο μηχανικός θα λειτουργεί ως «ψηφιακός διεκπεραιωτής». Αυτό μεταφράζεται σε πρόσθετα έξοδα για αμοιβές, βεβαιώσεις, τοπογραφικά και διορθώσεις, ιδίως για ακίνητα με «γκρίζες ζώνες».

Παράλληλα, η ΑΑΔΕ έχει δημιουργήσει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο ενσωματώνει όλες τις πληροφορίες σε έναν ψηφιακό φάκελο ανά ιδιοκτησία. Εκεί δηλώνονται ξανά ακίνητα και μισθώσεις με πλήρη στοιχεία, ώστε να εντοπίζονται αδήλωτα τετραγωνικά, μαύρα ενοίκια και ψευδή δεδομένα. Οι real-time διασταυρώσεις θα φέρνουν στο φως εκκρεμότητες με φόρους και πρόστιμα.

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι όταν κάποιο ακίνητο έχει διαφορετικά τετραγωνικά στο Ε9, το Κτηματολόγιο και την παροχή ηλεκτρικού από τον ΔΕΔΔΗΕ. Το σύστημα θα μπλοκάρει τη συναλλαγή μέχρι να γίνουν οι απαραίτητες διορθώσεις. Επιπλέον, αλλαγές χρήσης που δεν έχουν αδειοδοτηθεί προκαλούν ζητήματα πυρασφάλειας και αντισεισμικής επάρκειας, που πρέπει να επιλυθούν πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση.

Η δυναμική της αγοράς ακινήτων εντείνει την ανάγκη για τέτοιους ελέγχους: το πρώτο εξάμηνο του 2024 μεταβιβάστηκαν κατά μέσο όρο 599 ακίνητα ημερησίως, με συναλλαγές αξίας πάνω από 66 εκατομμύρια ευρώ ημερησίως. Στο εννεάμηνο, οι μεταβιβάσεις ξεπέρασαν τις 33.000 με συνολική αξία σχεδόν 3 δισεκατομμύρια ευρώ, ενώ τα έσοδα από φόρους μεταβίβασης αυξήθηκαν κατά 21% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Σε αυτό το πλαίσιο, κάθε ασυμφωνία σε τετραγωνικά ή αλλαγή χρήσης θα αναδεικνύεται από το νέο ψηφιακό δίχτυ, φέρνοντας νέες επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες. Χωρίς καθαρό φάκελο, καμία μεταβίβαση ή μίσθωση δεν θα μπορεί να ολοκληρωθεί.

Το μεγάλο στοίχημα είναι αν το σύστημα θα λειτουργήσει ως εργαλείο διαφάνειας ή θα μετατραπεί σε μια νέα παγίδα για τους ιδιοκτήτες. Ο φόβος εστιάζεται στις οικονομικές συνέπειες, καθώς ενδέχεται να προκύψουν αναδρομικές απαιτήσεις φόρων και δημοτικών τελών ή υποχρεωτικές διορθώσεις πριν από κάθε συναλλαγή.

Η κυβέρνηση καλείται να αποφασίσει αν το 2026 θα αποτελέσει το σημείο εκκίνησης για την εφαρμογή των νέων κανόνων ή αν θα αναζητηθούν διαφορές και για το παρελθόν. Μέχρι τότε, το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: ό,τι δηλώθηκε, ό,τι χτίστηκε και ό,τι άλλαξε θα καταγραφεί και θα συγκριθεί με κάθε στοιχείο που υπάρχει στα επίσημα μητρώα.