Ψηφιακός έλεγχος αυθαιρέτων και ακινήτων: Το Ενιαίο Μητρώο αλλάζει τα δεδομένα

Το νέο Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων, που θα εφαρμοστεί σταδιακά μέσα στον χειμώνα και θα καταστεί υποχρεωτικό από το 2026, δημιουργεί ένα αυστηρό ψηφιακό πλαίσιο ελέγχου για την ακίνητη περιουσία.

Μέσω του μητρώου θα καταγράφεται η πραγματική χρήση κάθε ακινήτου, ενώ η διασύνδεση δεδομένων με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) και τον Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕΔΔΗΕ) θα αποκαλύπτει αποκλίσεις σε τετραγωνικά μέτρα, ελλείψεις μελετών και παλιές άδειες που δεν ανταποκρίνονται στο ισχύον θεσμικό πλαίσιο.

Διαμερίσματα που λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλαγές χρήσης όπως γραφεία που μετατράπηκαν σε ιατρεία ή αυθαίρετες επεκτάσεις θα καταγράφονται λεπτομερώς στον φάκελο του ακινήτου. Παράλληλα, τίθενται απαιτήσεις για την έκδοση πιστοποιητικών πυρασφάλειας, αντισεισμικών μέτρων και τεχνικών αναβαθμίσεων πριν την πώληση ή μίσθωση.

Κεντρικός παράγοντας στη διαδικασία είναι ο ρόλος του μηχανικού, ο οποίος υπογράφει όλες τις διαδικασίες, από την τακτοποίηση των τετραγωνικών μέτρων έως τις τεχνικές εκθέσεις για συμβόλαια. Αυτό οδηγεί σε αυξημένα κόστη για τους ιδιοκτήτες, με πρόσθετες αμοιβές, βεβαιώσεις και διορθώσεις, ιδιαίτερα για ακίνητα με ασαφείς ή ατελείς καταγραφές.

Παράλληλα, η ΑΑΔΕ έχει αναπτύξει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο συνενώνει σε έναν ψηφιακό φάκελο όλες τις πληροφορίες για κάθε ιδιοκτησία, συμπεριλαμβανομένων των συμβάσεων μίσθωσης και των στοιχείων ενοικιαστών. Οι διασταυρώσεις πραγματοποιούνται σε πραγματικό χρόνο, εντοπίζοντας αδήλωτα τετραγωνικά, μαύρα ενοίκια και φορολογικές εκκρεμότητες.

Οι επιπτώσεις είναι ήδη εμφανείς: σε περιπτώσεις όπου οι καταγεγραμμένες επιφάνειες διαφέρουν μεταξύ Ε9, Κτηματολογίου και ΔΕΔΔΗΕ, η διαδικασία μεταβίβασης μπλοκάρεται μέχρι να γίνουν οι απαραίτητες διορθώσεις. Επιπλέον, οι μετατροπές χρήσης συνοδεύονται από αυστηρότερους ελέγχους πυρασφάλειας και αντισεισμικής επάρκειας.

Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη σημασία δεδομένου του μεγάλου όγκου συναλλαγών στην αγορά ακινήτων, με πάνω από 33.000 μεταβιβάσεις στο εννεάμηνο του 2024 και συνολική αξία σχεδόν 3 δισ. ευρώ. Οι φόροι μεταβίβασης σημείωσαν αύξηση 21% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, υπογραμμίζοντας την ενεργή κινητικότητα που εντείνει τις απαιτήσεις συμμόρφωσης.

Το νέο ψηφιακό πλαίσιο καθιστά σαφές πως κάθε ασυμφωνία ή εκκρεμότητα θα αναδεικνύεται άμεσα, επιβάλλοντας διορθώσεις και επιπλέον οικονομικές επιβαρύνσεις. Η κυβέρνηση καλείται να αποφασίσει αν οι αποκλίσεις θα εξεταστούν αναδρομικά ή αν το 2026 θα αποτελέσει το σημείο εκκίνησης για όλους.

Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προς τη διαφάνεια και την ορθολογική διαχείριση της ακίνητης περιουσίας, αλλά παράλληλα εγείρει προκλήσεις και οικονομικές πιέσεις για τους ιδιοκτήτες, επιβεβαιώνοντας πως η ψηφιακή εποχή εισάγει νέα δεδομένα στον χώρο των ακινήτων.