Έρχεται Ψηφιακός Έλεγχος για τα Αυθαίρετα Ακίνητα

Μια νέα ψηφιακή εποχή για την ακίνητη περιουσία ξεκινάει φέρνοντας στο φως αυθαιρεσίες και παρατυπίες που είχαν κρυφτεί για χρόνια. Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων, που θα εφαρμοστεί σταδιακά μέσα στον χειμώνα και θα γίνει υποχρεωτικό από το 2026, υπόσχεται διαφάνεια αλλά ταυτόχρονα δημιουργεί ένα αυστηρό σύστημα απαιτήσεων και ελέγχων.

Το νέο αυτό μητρώο θα καταγράφει με ακρίβεια την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου. Μέσω διασύνδεσης με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) και τον Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕΔΔΗΕ), θα εντοπίζονται αποκλίσεις σε τετραγωνικά μέτρα, ελλείψεις σε μελέτες και ανακολουθίες σε παλιές οικοδομικές άδειες.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Διαμερίσματα που λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις, γραφεία που έχουν μετατραπεί σε ιατρεία ή αποθήκες που έχουν διευρυνθεί παράνομα θα καταγράφονται με ακρίβεια στον φάκελο του ακινήτου. Παράλληλα, θα επιβάλλονται νέες απαιτήσεις για πιστοποιητικά πυρασφάλειας, αντισεισμικά μέτρα και τεχνικές αναβαθμίσεις πριν από κάθε πώληση ή μίσθωση.

Ο ρόλος του μηχανικού καθίσταται κεντρικός, καθώς καμία διαδικασία δεν θα προχωρά χωρίς την υπογραφή και τις τεχνικές εκθέσεις του. Αυτό σημαίνει επιπλέον κόστη για τους ιδιοκτήτες, που θα πρέπει να αντιμετωπίσουν αμοιβές, βεβαιώσεις και διορθώσεις, ειδικά σε ακίνητα με «γκρίζες ζώνες».

Παράλληλα, η ΑΑΔΕ υλοποιεί το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), δημιουργώντας ένα ακόμα πιο διευρυμένο ψηφιακό δίχτυ. Με διασταυρώσεις στοιχείων και ενοποίηση εφαρμογών, θα εντοπίζονται μαύρα ενοίκια, αδήλωτα τετραγωνικά και ψευδή στοιχεία, ενώ θα επιβάλλονται real-time διορθώσεις και ενημερώσεις για εκκρεμότητες σε φόρους και πρόστιμα.

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι όταν ιδιοκτήτης πουλάει διαμέρισμα και τα τετραγωνικά που αναγράφονται σε Ε9, Κτηματολόγιο και ΔΕΔΔΗΕ διαφέρουν. Η πλατφόρμα μπλοκάρει τη διαδικασία και ζητά διορθώσεις, αποτρέποντας την ολοκλήρωση της συναλλαγής χωρίς συμμόρφωση.

Τα στατιστικά δείχνουν τον παλμό της αγοράς: μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2024 μεταβιβάστηκαν κατά μέσο όρο 599 ακίνητα ημερησίως, με αξία συναλλαγών πάνω από 66 εκατ. ευρώ ημερησίως. Οι φορολογικές εισπράξεις από το φόρο μεταβίβασης αυξήθηκαν κατά 21% σε σχέση με πέρυσι, ενώ οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν.

Το νέο ψηφιακό πλαίσιο επιβάλλει αυστηρότερη τήρηση των στοιχείων, με κάθε ασυμφωνία σε τετραγωνικά ή χρήση να οδηγεί σε πρόσθετες επιβαρύνσεις, διορθώσεις και καθυστερήσεις. Χωρίς καθαρό φάκελο, δεν θα μπορεί να πραγματοποιηθεί καμία μεταβίβαση ή μίσθωση.

Το κρίσιμο ερώτημα παραμένει αν το Ενιαίο Μητρώο θα λειτουργήσει ως εργαλείο διαφάνειας ή ως παγίδα για τους ιδιοκτήτες. Ιδιαίτερες ανησυχίες υπάρχουν για τις οικονομικές επιπτώσεις, καθώς το κλείδωμα των τετραγωνικών από το Κτηματολόγιο ενδέχεται να επιφέρει αναδρομικές απαιτήσεις φόρων και τελών.

Η κυβέρνηση καλείται να αποφασίσει αν οι τυχόν διορθώσεις θα αφορούν το παρελθόν ή αν το 2026 θα σηματοδοτήσει νέο ξεκίνημα για όλους τους ιδιοκτήτες. Μέχρι τότε, το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: ό,τι έχει δηλωθεί, χτιστεί ή αλλάξει θα καταγράφεται και θα συγκρίνεται με ακρίβεια, φέρνοντας σημαντικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων.